전·월세 계약을 할 때 반드시 챙겨야 하는 절차 중 하나가 바로 ‘확정일자 받기’입니다. 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보하고, 임대차 계약의 날짜를 객관적으로 증명하기 위해 꼭 필요합니다. 따라서 전세나 월세 계약을 체결한 모든 임차인은 ‘전입신고’와 함께 확정일자 절차를 반드시 밟아야 안전합니다.
아래에서는 확정일자의 의미부터 꼭 받아야 하는 이유, 신청 방법, 그리고 주의사항 및 자주 묻는 질문까지 정리해보겠습니다.
확정일자란 무엇인가?
‘확정일자(確定日子)’란, 임대차계약서에 기재된 날짜가 실제로 존재하는 것을 공적으로 증명해주는 제도를 말합니다. 쉽게 말해 “이 계약은 언제 체결된 것이 맞다”는 사실을 법원이 공식적으로 확인해 주는 절차입니다.
확정일자를 받으면 단순히 계약서에 적힌 날짜가 아니라, 법적으로 보증된 날짜가 되기 때문에 임차인은 보증금 보호 장치를 얻게 됩니다. 만약 임대인이 집을 담보로 융자를 받거나, 집이 경매·압류에 들어가는 상황이 발생하더라도, 확정일자를 받은 임차인은 법이 정한 범위 내에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
2. 확정일자 받는 방법
확정일자는 오프라인과 온라인에서 모두 가능하며 오늘은 두가지 방법에 대해서 모두 소개합니다.
먼저 오프라인은 가장 전통적인 방법으로 주민센터(동사무소)나 등기소를 직접 방문하는 것입니다.
- 방문 장소: 주민센터, 등기소
- 준비물: 임대차계약서 원본, 신분증
- 절차:
- 임대차계약서 원본과 신분증을 지참하여 가까운 주민센터 방문
- 담당 직원에게 “확정일자 신청” 의사 밝힘
- 계약서에 확정일자 도장(날짜·확인번호) 날인 받음
- 날인된 계약서를 수령하고 보관
- 수수료: 보통 무료 또는 수백 원(지자체별 상이)
- 처리시간: 즉시 완료
※ 반드시 계약서 원본을 가져가야 하며, 사본이나 사진 파일은 접수되지 않습니다.
온라인 신청
- 로그인: 공동인증서(구 공인인증서), PASS, 카카오 인증 등 사용 가능
- 신청 절차:
- ‘확정일자 신청’ 메뉴 선택
- 임대차계약서 스캔본(PDF·이미지) 업로드
- 계약 정보 입력(주소, 임대인/임차인 정보, 보증금, 기간 등)
- 수수료 결제(500~600원 수준)
- 10~30분 내 결과 통보(문자·이메일)
- 절차:
- 전입신고 완료 후, ‘임대차 계약 확정일자 신청’ 서비스 이용
- 계약서 스캔본 제출, 정보 입력
- 공동인증서 로그인 후 처리
- 확정일자 증명서 발급·출력 가능
부동산거래관리시스템 원스톱 서비스 (2025년 신설)
2025년부터는 부동산거래관리시스템과 확정일자가 연계되어, 임차인이 따로 신청하지 않아도 계약 신고 과정에서 자동으로 확정일자가 부여되는 원스톱 서비스가 시작됩니다.
- 절차: 전입신고 → 부동산거래관리시스템 이동 → 임대차계약 신고 시 확정일자 자동 부여
- 장점: 별도의 방문이나 추가 신청 없이 동시에 처리 가능
확정일자를 꼭 받아야 하는 이유
많은 임차인들이 전입신고만 하면 보증금이 보호된다고 생각하지만, 이는 절반만 맞는 이야기입니다.
- 전입신고: 임차인이 실제로 거주하고 있다는 사실을 행정상 인정받는 절차. 이를 통해 대항력을 갖춤.
- 확정일자: 계약의 법적 효력을 보강하여 우선변제권을 확보할 수 있음.
따라서 임차인이 진정으로 보증금을 보호받으려면 ① 전입신고 + ② 확정일자 두 가지 절차가 모두 필요합니다. 만약 이를 소홀히 했다면, 집주인이 채무불이행으로 집이 경매에 넘어갔을 때 임차인은 일반 채권자와 동일한 위치에 놓여 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 반대로 확정일자를 받아 두었다면, 보증금 반환에 있어 우선순위를 확보할 수 있게 됩니다.
확정일자 신청 시 주의사항
- 계약서 기재사항 확인: 임대인·임차인 인적사항, 주소, 보증금·월세 금액, 계약기간 등이 반드시 기재되어야 합니다.
- 계약서 원본 보관: 확정일자가 찍힌 계약서 원본은 추후 분쟁 시 핵심 증거가 됩니다.
- 전입신고와 병행 필수: 확정일자만으로는 대항력이 완성되지 않으므로 전입신고까지 완료해야 합니다.
- 효력 발생 시점: 확정일자는 신청 즉시 효력이 발생합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자를 꼭 받아야 하나요?
네. 확정일자를 받지 않으면 보증금 우선변제권이 인정되지 않습니다.
Q2. 전입신고만 하면 되는 것 아닌가요?
전입신고만 하면 대항력은 생기지만, 보증금을 우선적으로 보호받는 권리는 생기지 않습니다.
Q3. 계약서를 분실했는데, 확정일자를 다시 받을 수 있나요?
계약서 원본이 없다면 불가능합니다. 집주인과 협의해 재작성 후 신청해야 합니다.
Q4. 확정일자 비용은 얼마나 드나요?
주민센터는 무료 또는 소액, 인터넷등기소·정부24는 약 500~600원이 부과됩니다.
Q5. 집주인 동의 없이도 확정일자를 받을 수 있나요?
가능합니다. 임차인의 권리 보호 제도이므로 집주인 동의는 필요하지 않습니다.
마무리
확정일자는 단순히 도장을 받는 절차가 아니라, 임차인의 보증금을 보호하는 핵심 장치입니다. “전입신고 + 확정일자” 두 가지를 모두 갖추어야만 임차인의 권리가 완성됩니다. 2025년부터는 부동산거래관리시스템과 연계된 원스톱 서비스가 도입되어 편리해졌지만, 여전히 계약서 작성·보관·신청 절차를 꼼꼼히 챙기는 것은 임차인의 책임입니다.
전·월세 계약을 체결했다면, 그 즉시 가까운 주민센터나 온라인 서비스를 통해 확정일자를 반드시 받아두는 습관을 들이는 것이 중요합니다. 작은 절차 하나가 수천만 원 보증금을 지키는 가장 확실한 방법이기 때문입니다.
